외국인관광 도시 민박업, 부동산 계약 전 꼭 확인해야 할 체크리스트

에어비앤비, 허락해 주는 집이 진짜 있을까?

 

 

"에어비앤비요?, 임대인들이 웬만하면 안 하려고 해요" 부동산 중개 사무소를 돌아다면서 매물을 구하는 일이 진짜 쉬운 일이 아니라는 사실을 새삼 더 느끼게 되었어요.  좋은 입지, 깨끗한 컨디션인 매물은 임대인이 대부분 에어비앤비 하는 것을 꺼려했고, 그나마 에어비앤비를 허락해 주는 곳은 위치나 컨디션이 아쉬웠어요. 

하지만 포기하지 않고 발품을 판 끝에 드디어! 에어비앤비를 허락해 주는 매물을 찾았고, 지금 하나씩 단계를 밟아가는 중입니다. 오늘은 이 여정에서 꼭 확인해야 하는 핵심 체크리스트를 정리해 드릴게요. '나도 에어비앤비 한번 해볼까?' 하는 분들께 도움이 되길 바라요. 

 

1. 에어비앤비 가능한 매물 찾기, 현실의 벽부터 넘자! 

에어비앤비 운영을 위해서는 단순히 마음에 드는 집이 아닌, 운영하기에 적당한 집을 찾는 것이 필요합니다. 제가 찾은 기준은 두 가지였어요. 

• 입지 : 사람들이 많이 모이는 곳, 공간을 이용하고자 하는 수요가 충분한 곳. 예) 대학, 병원, 공연장 등 
• 컨디션 : 최대한 수리비용이 많이 들어가지 않을 곳 

하지만 이런 조건을 만족하는 매물은 대부분 임대인이 에어비앤비를 거절했어요. 보통은 입주민의 민원 걱정, 공동주택의 이미지 실추, 주거용으로만 쓰기로 했다는 원칙, 세금 문제 등등 

또 부동산 사장님들도 에어비앤비라고 하면 중개 자체를 꺼리는 분들도 많았어요. "괜히 문제 생기면 귀찮다", "임대인 허락받기 어렵다"는 이유에서죠.  그러다 드디어 적극적으로 매물을 찾아주시는 부동산 사장님을 만났어요. 원하는 지역의 매물을 갖고 있는 임대인 분들에게 일일이 다 전화해서 동의를 구하다가 드디어 몇 군데에서 가능하다는 이야기를 들었습니다. 그분 덕분에 에어비앤비 운영에 대해 본격적인 검토를 시작할 수 있었어요. 

 

2. 정부 24 건축물대장 확인은 무조건 필수!  

매물 조건이 맞고, 에어비앤비 허락도 받았다고 바로 계약하면 안 됩니다. 불법건축물이나 사용 용도 제한이 있으면 등록이 안 될 수도 있어요. 그래서 꼭 해야 할 게 바로 '건축물대장 확인’입니다.

• 정부24 → 로그인 → 건축물대장 열람
  주소를 입력하면 해당 건물의 구조, 연식, 사용 용도 등을 확인할 수 있습니다.

 

 

제가 본 매물 중엔 일부가 불법 증축된 건물도 있었고, ‘근린생활시설’이 아닌 ‘공장’으로 등록돼 있는 경우도 있었어요.
이럴 경우 외국인 민박업 허가 자체가 안 나는 상황이 벌어질 수 있죠. 다행히 제가 최종적으로 검토한 매물은 아무 하자 없는 것으로 확인되어 그때야 비로소 안심할 수 있었습니다.

 

3. 구청에 다시 확인해서 점검받기! 

마지막 관문은 관할 구청의 승인과 인접세대 동의입니다. 이 두 가지는 계약을 위해 반드시 확인하셔야 해요. 

운영가능한지 구청에 문의하기 

전화로 매물 주소를 알려주면, 해당 구청 담당자가 “이 주소가 외국인 관광 도시 민박업 등록이 가능한지” 확인해 줍니다. 저는 직접 전화해서 “가능하다”는 답변을 받고 다음 단계로 진행했어요.

인접세대 동의받기 

구청에 외도민을 하기 위해 인접 세대 동의는 어디까지 받아야 하는지 물었어요. 제가 운영하려는 곳에서는 옆집, 아래, 윗집의 동의는 필수이고, 같이 살고 있는 세대 과반수의 동의를 얻어야 한다고 하더라고요.

일일이 벨을 눌러 설명하고 동의를 구하는 과정은 생각보다 긴장되고 조심스러웠어요. 특히 주민들이 걱정하는 건 ‘소음’, ‘쓰레기 처리’, ‘외부인 출입’ 문제였죠. 그래서 저는 소음 방지, 정기 청소 계획, 숙박객 사전 안내 방안 등을 미리 설명드리며 신뢰를 얻으려 노력했습니다. 다행히 모두 흔쾌히 동의해 주셨고, 그 순간 정말 안도감이 몰려왔습니다.

 

 

이렇게 단계를 단계를 거쳐 이제 계약서를 쓰는 단계까지 왔네요. 이제 계약하기 전 과정을 모두 밟아 진행하였고, 이제는 계약서를 쓰는 일이 남아있습니다. 또 다음 단계로 넘어가면서 여러분께 합법 에어비앤비 창업과정을 리얼하게 공유해 드릴게요.